¿Cómo funciona una hipoteca?

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Típicamente, un préstamo hipotecario es un compromiso a largo plazo. Sin embargo, es importante encontrar una hipoteca que se adapte a sus necesidades. El plazo más habitual es el de 30 años. Comprender el proceso puede hacer que se sienta más cómodo y confiado en sus negociaciones. Una hipoteca requiere que usted empeñe su casa como garantía del prestamista para el reembolso de su préstamo.

Por lo general, para una transacción de compra: Pago inicial + Importe del préstamo hipotecario = Precio de compra

Al firmar un contrato hipotecario, usted se compromete a devolver el capital más los intereses.Durante los primeros años, la mayor parte de los pagos se aplicarán a los intereses que debe. Esto es así porque los intereses de cada mes se calculan sobre el saldo pendiente. A medida que el saldo se reduce, también se reducen los intereses mensuales. Durante los últimos años del préstamo, los pagos se aplicarán principalmente al capital restante.

Puede elegir una hipoteca con una tasa de interés fijo durante todo el plazo del préstamo. Una hipoteca con tasa de interés fija le da la seguridad de saber que su tasa de interés nunca cambiará durante todo el plazo del préstamo. Una hipoteca de tasa variable (llamada ARM) tiene una tasa de interés que variará durante la vida del préstamo, con la posibilidad de aumentos y disminuciones de la tasa de interés.

Como comprador, usted paga en efectivo un pago inicial, que es un porcentaje del precio de compra de la vivienda. El pago inicial representa el capital que usted tiene en la casa. Los prestamistas generalmente consideran que las hipotecas con pagos iniciales más grandes son más seguras porque usted tiene más dinero propio invertido en la propiedad.

Un prestamista puede cobrar una comisión de apertura del préstamo o puntos de descuento. En pocas palabras, un punto es una unidad de medida que significa el 1 por ciento del monto del préstamo. Cuantos más puntos pague, menor será la tasa de interés. Generalmente, por cada punto que se paga por un préstamo a 30 años, la tasa de interés se reduce en aproximadamente 1/4 (.25) de un punto porcentual. Pagar puntos puede ser bueno si tiene previsto mantener el préstamo hipotecario durante más de tres años.

El cierre (o, en algunas partes del país, la liquidación) es el último paso. En el cierre, se activa la hipoteca y se le entregan las llaves de su nueva casa. Los gastos de cierre son un misterio para la mayoría de los que adquieren una vivienda por primera vez. Uno de los motivos es que no son estándar y varían de un estado a otro. Entre ellos se incluyen los impuestos de transferencia y de registro, el seguro del título, la encuesta, los honorarios de los abogados, los puntos de descuento, la tasación y los honorarios de preparación de documentos.

Consulte la tabla comparativa de prestamistas. La tabla puede utilizarse para obtener la información que necesita para tomar una decisión informada sobre qué prestamista hipotecario le ofrece la mejor oferta.

Consejos para quienes compran por primera vez

Hipoteca, pagos iniciales, costo inicial. Estas palabras y el hecho de que la compra de una vivienda es una de las mayores adquisiciones que la mayoría de nosotros hacemos en la vida pueden llevar a alguien a alquilar un departamento. No deje que estas palabras lo asusten a la hora de comprar su primera vivienda. Muchos buscamos la ayuda de nuestros amigos y familiares, pero a veces no es la mejor solución. Estas son algunas de las preguntas más comunes que se hacen los que compran su primera vivienda:

¿Cuánto podemos pagar?

La regla general es que se puede permitir el doble de los ingresos brutos anuales de la familia.Pero la respuesta final depende de la naturaleza de sus ingresos, la cantidad de deuda que tenga actualmente, el tamaño de sus pagos iniciales y la tasa y el plazo del préstamo. Por lo general, los gastos de la vivienda correspondientes a la hipoteca, el seguro, los impuestos y las cuotas especiales no deberían superar el 25 o el 28% de sus ingresos brutos mensuales.

¿Cuál es el pago inicial mínimo requerido?

En primer lugar, el pago inicial es un pago que se realiza al comprar una vivienda. Este varía en función del precio de la vivienda. Generalmente, necesitará un pago inicial del 5 por ciento del precio de la vivienda, aunque los préstamos de la Asociación Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) y de la Asociación de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) requieren pagos iniciales más pequeños, entre el 0 y el 3 por ciento.

¿Qué otros costos iniciales hay?

Los costos iniciales son todos los gastos que puede tener que pagar para comprar su vivienda. El pago inicial es solo uno de los costos iniciales. Los costos iniciales también pueden incluir la tasación inmobiliaria, el informe de crédito, la documentación, los gastos de cierre, etc. En conjunto, este costo puede ascender al 2.5 o 3 por ciento del préstamo. También hay gastos anticipados por los cargos de intereses durante el periodo entre el cierre y el primer pago, los impuestos inmobiliarios, etc. Por último, están los honorarios de los abogados, a los que accede la compañía de títulos, que se encargará del cierre propiamente dicho y otro costo incidental.

¿Son negociables los costos?

A veces sí, a veces no. Depende de la operación. Es posible que pueda negociar los honorarios ofreciéndose a pagar una tasa de interés más alta. Lo normal es que pague un 0.25 por ciento más de interés por cada punto que se ahorre.

¿Qué tipos de hipotecas existen?

Una hipoteca es un préstamo sobre una vivienda; eso es todo lo que es. Hay tres tipos de hipotecas disponibles: una hipoteca convencional, una hipoteca asegurada por la FHA y una hipoteca VA. Puede elegir entre una tasa de interés fija, una hipoteca de tasa ajustable (ARM), un plazo de 30 años, un plazo de 20 años o un plazo de 15 años; y planes de pago mensuales, bimensuales, quincenales o semanales.

¿Es mejor un plazo de 15 años o un plazo de 30 años?

Con una hipoteca a 15 años, usted es propietario de la vivienda en la mitad de tiempo, por lo que suele pagar entre un 0.5 y un 1 por ciento menos de gastos financieros anuales, y el total de los gastos por intereses es incluso menor, ya que paga la deuda antes. Sin embargo, el pago mensual de la hipoteca es más elevado que con una hipoteca a 30 años, por lo que es posible que no pueda optar por una vivienda tan grande como la que desea comprar. Una sugerencia sería tomar el préstamo a 30 años para poder permitirse la casa que desea. Luego, a medida que sus ingresos aumenten, haga pagos adicionales suficientes para que el préstamo se cancele en menos tiempo.

¿Por qué los prestamistas exigen un seguro hipotecario privado?

El Seguro Hipotecario Privado (PMI, por sus siglas en inglés) protege al prestamista hipotecario contra pérdidas en caso de que usted deje de pagar su hipoteca. Es obligatorio a menos que haga un pago inicial mínimo del 20 por ciento.

¿Qué es un punto de descuento?

Un punto es un interés que se paga por adelantado. Es otro factor en la compra de su vivienda. Si quiere tener pagos más bajos a largo plazo, se le añadirán puntos a su préstamo. Si quiere pagar menos en el momento de la compra, entonces intentaría reducir los puntos, pero como resultado, la tasa del préstamo sería más alta. Un punto de descuento es una cantidad equivalente al 1% del importe del préstamo. Por lo general, cuanto más bajo sea la tasa que reciba, más altos serán los puntos. Cuando compare tasas, consulte siempre la tasa y los puntos correspondientes. Sin embargo, la tasa de mercado sería de cero puntos de descuento.

¿Cuánto será nuestro pago mensual?

Su pago mensual se compone del capital y los intereses y, probablemente, de un importe de depósito en garantía para cubrir los impuestos sobre bienes inmuebles y el seguro de vida hipotecario. El importe real dependerá del importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo, y de si se trata de un tipo fijo o ajustable.

¿Podemos obtener una precalificación para un préstamo hipotecario?

Sí. Normalmente es tan simple como una llamada telefónica a su cooperativa de crédito. La precalificación se basa en la información que usted proporciona y está sujeta a una verificación por escrito. Por lo tanto, esto no es una garantía de que el préstamo será aprobado, pero le dará una idea del rango de precios que debe considerar, cuánto dinero necesitará y qué tipo de pago mensual deberá realizar.